Alquilar piso completo o por habitaciones: comparativa

El mercado inmobiliario español ha experimentado en la última década una transformación profunda. Una de las preguntas más comunes que se hacen los propietarios a la hora de poner su inmueble en alquiler es: ¿qué es más rentable y seguro, alquilar un piso completo a un único inquilino o dividirlo por habitaciones?

Ambos modelos presentan ventajas y desventajas, tanto en términos de rentabilidad como de gestión y riesgo.

Este artículo, actualizado a 2025, ofrece una comparativa exhaustiva entre alquiler de piso completo y alquiler por habitaciones, incluyendo aspectos legales, fiscales, económicos y prácticos.

Además, exploraremos cómo un servicio especializado como habitacionsegura.com puede marcar la diferencia a la hora de minimizar riesgos y optimizar ingresos, especialmente en la modalidad de alquiler por habitaciones.

1. Panorama actual del alquiler en España (2025)

Los datos más recientes muestran que la presión sobre el mercado de vivienda sigue en niveles muy elevados:

• Según Idealista, el precio medio del alquiler en España se sitúa en torno a los 12,5 €/m² en septiembre de 2025, lo que supone un crecimiento anual cercano al 9 %.

• El alquiler de habitaciones mantiene una media de 410 € al mes, aunque en ciudades como Madrid y Barcelona puede superar los 500 €.

• La demanda de habitaciones ha crecido un 28 % interanual en 2024-2025, impulsada por jóvenes profesionales y estudiantes que no pueden asumir una renta completa.

• En contrapartida, los desahucios por impago de alquiler siguen siendo la principal causa de lanzamientos judiciales en España, según el CGPJ.

Este escenario hace que muchos propietarios se planteen diversificar riesgos alquilando por habitaciones, mientras otros siguen prefiriendo la estabilidad de un único arrendatario.

2. Alquilar un piso completo: ventajas y desventajas

Ventajas

• Gestión más sencilla
  Un solo inquilino implica un único contrato, un único pago mensual y menos interlocutores. Esto reduce el tiempo de gestión administrativa.

• Menor desgaste personal
  Menos conflictos potenciales, al no tener que mediar entre varios convivientes.

• Seguridad jurídica más clara
  El contrato de arrendamiento de vivienda habitual está bien definido en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

• Gastos de suministros controlados
  Generalmente, los paga el inquilino, lo que libera al propietario de esa gestión.

Desventajas

• Riesgo concentrado
  Si el inquilino deja de pagar, se pierde el 100 % de la renta mensual.

• Rentabilidad limitada
  El precio por m² suele ser inferior al que se obtendría dividiendo la vivienda en varias habitaciones.

• Mayor impacto de la rotación
  Si el inquilino se marcha, el piso queda vacío por completo hasta encontrar sustituto.

3. Alquiler por habitaciones: ventajas y desventajas

Ventajas

• Mayor rentabilidad potencial
  Al alquilar por habitaciones, los ingresos mensuales totales suelen ser un 20-40 % superiores respecto a arrendar el piso completo.

• Diversificación del riesgo
  Si un inquilino incumple, los demás siguen pagando. No se pierde la renta completa.

• Demanda creciente
  El mercado de habitaciones sigue al alza, especialmente en zonas urbanas y universitarias.

• Flexibilidad contractual
  Es posible firmar contratos independientes, con condiciones adaptadas a cada inquilino.

• Posibilidad de acceso a la vivienda, lo que permite un mayor control de su estado.

Desventajas

• Gestión más compleja
  Múltiples contratos, cobros y posibles conflictos de convivencia.

• Mayor desgaste del inmueble
  Uso más intensivo de zonas comunes como cocina o baño.

• Implicaciones legales más delicadas
  El arrendamiento por habitaciones requiere contratos específicos, no siempre regulados de forma clara en la LAU.

• Mayor implicación del propietario
  El seguimiento de limpieza, suministros y normas de convivencia suele recaer en él o en un gestor.

4. Aspectos legales a considerar

• Contrato de alquiler completo: regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), con una duración mínima de 5 años si el arrendador es persona física.

• Contrato de habitación: no está expresamente regulado por la LAU, aunque suele aplicarse de forma supletoria. Requiere un contrato privado con cláusulas claras sobre uso de zonas comunes, suministros, limpieza, invitados, etc.

• Declaración de ingresos: en ambos casos los rendimientos deben incluirse en el IRPF como capital inmobiliario, con posibilidad de aplicar la reducción del 50 % si el uso es vivienda habitual del arrendatario.

5. Impacto fiscal: piso completo vs. habitaciones

• En el alquiler de piso completo, los gastos deducibles (IBI, comunidad, reparaciones, seguros, intereses hipotecarios, amortización, etc.) se aplican al 100 %.

• En el alquiler por habitaciones, los gastos se deben prorratear proporcionalmente a la parte alquilada.

• Desde 2025, la reducción del 50 % se aplica también al alquiler de habitaciones (consulta vinculante DGT V0412/2025), siempre que se trate de la vivienda habitual del inquilino.

• En zonas tensionadas, se puede acceder a reducciones de hasta el 90 % si se cumplen condiciones específicas (rebaja de precio respecto al contrato anterior, alquiler a jóvenes, etc.).

6. Rentabilidad comparada: ejemplos prácticos

Ejemplo 1: piso completo en Madrid

• Piso de 90 m² en Chamberí.

• Alquiler completo: 1.500 €/mes.

• Ingresos anuales: 18.000 €.

Ejemplo 2: alquiler por habitaciones en el mismo piso

• 3 habitaciones alquiladas: 700 €, 650 € y 600 €.

• Ingresos mensuales: 1.950 €.

• Ingresos anuales: 23.400 €.

Diferencia: +5.400 € al año de rentabilidad, pero con gestión más exigente.

7. Riesgos de impago y cómo gestionarlos

El mayor temor de cualquier propietario es el impago del alquiler. Aquí las diferencias son clave:

• En el piso completo, el riesgo está concentrado en un único inquilino. Si no paga, la pérdida es total.

• En el alquiler por habitaciones, el riesgo se reparte. Pero la gestión de morosidad puede multiplicarse.

En ambos casos, lo recomendable es contar con servicios de protección de rentas. Aquí es donde soluciones como habitacionsegura.com aportan un valor diferencial:

• Garantizan el cobro puntual de las rentas, incluso si el inquilino incumple.

• Asumen la gestión legal de incidencias y reclamaciones.

• Ofrecen protocolos claros de selección de inquilinos, reduciendo riesgos desde el inicio.

Esto convierte un modelo de alta rentabilidad como el alquiler por habitaciones en una opción viable incluso para propietarios que no desean un desgaste adicional.

8. Checklist para decidir qué modalidad elegir

• Tu perfil como propietario: ¿prefieres estabilidad y poca gestión, o rentabilidad máxima aunque implique más esfuerzo?

• Ubicación del inmueble: las grandes ciudades favorecen el alquiler por habitaciones; en áreas rurales, funciona mejor el piso completo.

• Capacidad de gestión: si no cuentas con tiempo, considera externalizar la administración.

• Nivel de riesgo que toleras: un solo inquilino con solvencia vs. varios con menor riesgo concentrado.

• Objetivo financiero: ingresos constantes o rentabilidad optimizada.

Conclusión

La elección entre alquilar un piso completo o por habitaciones no tiene una única respuesta correcta: depende del perfil del propietario, la ubicación del inmueble y los objetivos de rentabilidad y gestión.

Lo que sí está claro es que el mercado en 2025 ofrece oportunidades en ambos formatos, siempre que se gestionen con rigor legal, previsión fiscal y herramientas de protección frente a impagos.

Si estás valorando qué camino tomar, analiza tu inmueble, tus expectativas y tu tolerancia al riesgo. Y recuerda: un servicio especializado puede ser el factor decisivo que convierta tu alquiler en una experiencia rentable y sin sobresaltos.

¿Estás pensando en alquilar tu vivienda? Antes de decidir entre piso completo o por habitaciones, infórmate bien de las implicaciones legales, fiscales y de gestión. Da el primer paso con seguridad y maximiza tus ingresos desde hoy.