Guía práctica: La fianza (qué es, cuánto, depósito, devolución)
Qué es la fianza
La fianza es una cantidad que el inquilino entrega al arrendador como garantía de que cumplirá sus obligaciones (pago, cuidado del inmueble, etc.). En contratos de vivienda sujetos a LAU es obligatoria y su importe es 1 mensualidad de renta (para uso distinto: 2 mensualidades). Además, existe un régimen de depósito en la comunidad autónoma.
Ojo: No es lo mismo “fianza legal” que “garantías adicionales” (aval, depósito adicional, seguro de impago). En LAU-vivienda las garantías adicionales no pueden superar 2 mensualidades.
¿Aplica la fianza legal a los contratos de habitación?
Habitación (civil): por regla general, no están sometidos a la LAU, así que no existe “fianza legal LAU” obligatoria. Puedes pactar una fianza convencional (p. ej., 1 mes) y otras garantías, siempre razonables y proporcionales, en el contrato civil de habitación.
Vivienda entera (LAU): sí hay fianza legal (1 mes) y límites a garantías adicionales. Debe depositarse en el organismo autonómico dentro de plazo.
Depósito autonómico: cuándo, cómo y dónde
La Disposición Adicional 3.ª LAU prevé que las CCAA regulen el depósito de fianzas. Si tu contrato está sujeto a LAU, debes ingresar la fianza en el órgano autonómico en el plazo fijado. Ejemplos:
Cataluña (INCASÒL): obligación de consignar la fianza y existencia de plazos (la Generalitat informa del procedimiento y plazos; práctica habitual: hasta 2 meses desde la firma).
Comunidad de Madrid (AVS): la fianza se deposita ante la Agencia de Vivienda Social; el depósito es obligatorio y se tramita tras la firma (plazos habituales de 30 días en la práctica madrileña).
Regla práctica: si usas contrato de habitación (civil), muchos organismos no admiten/ni exigen depósito de esa fianza “privada” porque no es fianza LAU. Verifica siempre la práctica de tu CCAA antes de ingresar.
Importe recomendado en contratos de habitación (civil)
Estándar “Habitación Segura”:
Fianza contractual: 1 mes.
Garantía adicional: según perfil y renta (p. ej., medio mes–1 mes adicional, seguro de impago o aval).
Si fuese vivienda completa (LAU): 1 mes de fianza legal + hasta 2 meses de garantías adicionales como máximo.
Actualización de la fianza
LAU (vivienda): la fianza se actualiza cuando se actualiza la renta (art. 36.2 LAU).
Habitación (civil): lo que pactéis en el contrato (recomendable vincularla a la renta).
Devolución y plazos
Fin de contrato: revisa el inventario y los suministros; liquida cantidades pendientes.
LAU (vivienda): la fianza devenga interés legal si no se devuelve al mes de finalizar (tras la entrega de llaves). Aunque la LAU no fija un plazo expreso de devolución, la jurisprudencia y la normativa autonómica de depósito suelen considerar 30 días razonables; pasada esa fecha, pueden devengarse intereses.
Habitación (civil): plazo y condiciones de devolución pactadas; recomendamos fijar 30 días desde la entrega de llaves y recepción de últimas facturas.
Solo puedes retener por: impagos de renta/gastos, daños más allá del desgaste normal, y penalizaciones expresamente pactadas y proporcionadas.
Sanciones por no depositar (cuando es obligatorio)
Si el contrato es LAU y no depositas la fianza autonómica, puede haber multas y recargos según la normativa de tu CCAA (en muchas, plazos 30 días; en Cataluña, práctica con hasta 2 meses).
2.8. Fiscalidad y ITP
Propietario: declara el ingreso (capital inmobiliario).
Inquilino: puede existir ITP arrendamientos (modelo 600), aunque muchas CCAA lo bonifican o eximen cuando es vivienda habitual (p. ej., Cataluña contempla exención). Confírmalo en la hacienda autonómica.
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