10 errores al alquilar una habitación y cómo evitarlos

Alquilar una habitación puede ser una gran fuente de ingresos… o una fuente de problemas si se hace “a ojo”. En 2025 los alquileres siguen tensionados y los propietarios se enfrentan a más demanda, más normas y más riesgo si improvisan. Por ejemplo, el precio del alquiler en España rozó máximos históricos a mitad de año, con subidas interanuales en torno al 10% y un precio medio cercano a 14–15 €/m² (variando por zona), lo que aumenta el atractivo —y la presión— sobre el mercado de habitaciones.

A continuación verás los 10 errores más frecuentes que cometen los propietarios al alquilar una habitación y cómo evitarlos con medidas simples, legales y efectivas.

1) Publicar anuncios con requisitos “al margen de la ley”:

El error: excluir por origen, edad, género, religión o salud; o imponer condiciones que vulneran el derecho a la igualdad en el acceso a la vivienda. Además de ser injusto, te expone a reclamaciones y sanciones.

La realidad legal: la Ley 15/2022, integral para la igualdad de trato y no discriminación, prohíbe expresamente la discriminación en ámbitos como el acceso a la vivienda. Esto afecta tanto al anuncio como al proceso de selección.

Cómo hacerlo bien: define criterios objetivos y neutrales (solvencia, referencias, hábitos, disponibilidad, no fumar, no mascotas si el piso no lo permite, etc.). Describe la habitación y las normas de convivencia sin sesgos personales.

Checklist rápido:

• Evita expresiones del tipo “solo nacionales”, “sin X años”, “no… por su origen”.

• Usa filtros comportamentales y de uso (ruido, visitas, limpieza).

• Guarda el anuncio y tus criterios por si hay reclamaciones.

2) Pedir o manejar datos personales de forma desproporcionada:

El error: solicitar información excesiva o conservar documentación sin base legítima (fotocopias de tarjetas, historiales médicos, etc.).

La realidad legal: el RGPD exige minimización de datos (solo lo necesario) y una base jurídica para tratarlos; también deber de información y seguridad.

Cómo hacerlo bien:

• Solicita solo lo necesario para evaluar solvencia y encaje (documento de identidad, ingresos o contrato laboral, referencias).

• Informa de cómo usarás los datos y durante cuánto tiempo los conservarás.

• Evita “copias por WhatsApp” sin protección. Centraliza y elimina lo que no necesites.

Checklist rápido:

• Pide DNI/NIE + justificante de ingresos (nómina, pensión, actividad).

• Entrega cláusula informativa de protección de datos.

• Borra o anonimiza la documentación de candidatos no seleccionados.

3) Usar un contrato inadecuado (o descargar la primera plantilla que aparece):

El error: firmar un contrato de vivienda completa para un alquiler por habitación (figuras distintas), o usar plantillas sin regular la convivencia, el uso de zonas comunes o el protocolo de incidencias.

Por qué importa: el alquiler por habitación suele regirse por el Código Civil y no siempre por la LAU (depende de cómo se estructure el uso del inmueble). Si no reflejas bien el objeto (uso exclusivo de una habitación y compartido de zonas comunes) y las normas de convivencia, abres la puerta a ambigüedades y disputas.

Cómo hacerlo bien:

• Contrato específico de habitación con: identificación de la estancia (metros/aparejos), zonas comunes, reglas claras (ruido, visitas, limpieza, mascotas, fumadores), consumos, inventario, derecho de entrada para reparaciones, preavisos y causa de resolución.

• Añade cláusulas de seguridad (impagos, daños, uso indebido) y un procedimiento paso a paso para reclamaciones.

Checklist rápido:

• Define exactamente qué se alquila y qué se comparte.

• Adjunta anexo de normas y anexo de inventario con fotos.

• Prevé preaviso y causas de resolución proporcionadas.

4) No documentar el estado de la habitación (inventario y acta de entrada/salida):

El error: entregar la llave “de palabra” y confiar en la buena fe.

Por qué importa: sin inventario y reportaje fotográfico/ vídeo con fecha, será difícil probar daños o retenciones justificadas.

Cómo hacerlo bien:

• Prepara un inventario detallado (muebles, colchón, pintura, electrodomésticos que afecten a la habitación y su uso razonable de zonas comunes).

• Sesión de fotos/vídeo con fecha al entrar y al salir.

• Firma un acta de entrega y devolución (contadores, llaves, limpieza).

Checklist rápido:

• Inventario con estado (nuevo/ usado/ desgaste).

• Fotos almacenadas en carpeta compartida y firmadas en acta.

• Protocolo de retención de fianza con plazos.

5) Fianza mal gestionada (importe, depósito, devolución):

El error: no pedir fianza, pedir una fianza arbitraria o no respetar las obligaciones de depósito y devolución.

La realidad legal: la LAU fija para viviendas una fianza mínima de un mes (art. 36) y prevé devolución con intereses si se retrasa más de un mes tras la entrega de llaves. En contratos de habitación la LAU puede no aplicar en todos los extremos, pero muchas CCAA exigen depositar la fianza de arrendamientos urbanos en un organismo autonómico (p. ej., INCASÒL en Cataluña). Infórmate de tu comunidad.

Cómo hacerlo bien:

• Pide 1 mes de fianza como estándar para habitación (ajusta según riesgo y mercado).

• Deposítala en el organismo autonómico cuando proceda.

• Devuélvela dentro del primer mes si no hay daños ni deudas, justificando cualquier retención.

Checklist rápido:

• Recibo de fianza y resguardo de depósito autonómico.

• Criterios de retención objetivos (daños, impagos, limpieza extraordinaria).

• Devolución por transferencia y con justificante.

6) Seleccionar sin comprobar solvencia (o hacerlo mal):

El error: creer solo en “buenas sensaciones” o, al contrario, pedir pruebas innecesarias que violan privacidad.

Cómo hacerlo bien:

• Solicita documentos de ingresos acordes al perfil (nóminas, IRPF/IVA si autónomo, pensión, contrato de trabajo, carta de admisión si estudiante con aval, etc.).

• Verifica identidad y referencias (antiguos caseros o empleadores).

• No te excedas: aplica el principio de minimización del RGPD.

Checklist rápido:

• Mínimo: DNI/NIE + justificante de ingresos y, si procede, aval.

• Referencias verificables por escrito.

• Score interno simple: solvencia, estabilidad, encaje de convivencia.

7) Aceptar pagos informales o no trazables:

El error: cobrar en mano “para ir más rápido” o usar apps sin rastro fiscal.

Por qué importa: aumenta el riesgo de impago, dificulta el reclamo y te expone a problemas fiscales. En 2025 Hacienda intensifica los controles sobre rentas de inmuebles y pagos opacos.

Cómo hacerlo bien:

• Establece un canal único de cobro (domiciliación/transferencia).

• Define fecha fija (p. ej., día 1 de cada mes) y recargos por demora proporcionados.

• Emite recibos o facturas si procede y conserva todo.

Checklist rápido:

• IBAN verificado y mandato de domiciliación SEPA si gestionas cobros.

• Recordatorios automáticos y recibos archivados.

• Protocolo de impago en 3 pasos (aviso, requerimiento, resolución).

8) No tener un protocolo de incidencias (convivencia, impagos, daños):

El error: improvisar cuando surge el problema.

Cómo hacerlo bien:

• Define por contrato qué es incidencia y plazos de respuesta (ruidos, limpieza, visitas, averías, llaves, etc.).

• Escala por fases: aviso → advertencia por escrito → resolución/mediación → desalojo si procede y está previsto.

• En impago: recordatorio (48 h), requerimiento fehaciente (burofax/mail certificado), activación de cláusula resolutoria y liquidación final.

Checklist rápido:

• Canal único (email/portal/WhatsApp Business con trazabilidad).

• Plantillas de comunicación y plazos estándar.

• Registro de incidencias y cierre documentado.

9) Desconocer el marco legal vigente (tendencias y límites):

El error: replicar reglas de “toda la vida” en un contexto que cambia: zonas tensionadas, índices de referencia, límites de garantías adicionales, etc.

Qué debes saber en 2025 (visión rápida):

• La Ley por el Derecho a la Vivienda (12/2023) refuerza medidas en zonas tensionadas e impulsa un índice estatal de referencia; su aplicación varía por CCAA y afecta sobre todo a alquileres de vivienda, no siempre a habitaciones, pero conviene vigilar medidas locales.

• La fianza en vivienda (LAU) es de un mes; las garantías adicionales tienen límites en vivienda habitual (históricamente 2 meses en ciertos supuestos), matiz no siempre extrapolable a habitación. Consulta el caso concreto.

Cómo hacerlo bien:

• Revisa cada año las novedades normativas estatales y autonómicas (precios de referencia, fianzas, registros).

• Si dudas, asesórate antes de publicar o firmar.

Checklist rápido:

• Comprueba si tu CCAA exige depositar fianza (p. ej., INCASÒL en Cataluña).

• Ajusta el contrato a habitación y a tu normativa local.

• Evita cláusulas “copiadas” sin revisión.

10) Olvidar las obligaciones fiscales y la gestión documental:

El error: no declarar los ingresos o mezclar gastos sin justificación.

Cómo hacerlo bien:

• Declara los ingresos como rendimientos del capital inmobiliario (habituales en alquileres) o según corresponda si hay servicios añadidos.

• Conserva contratos, recibos, transferencias y reparaciones.

• Valora separar una cuenta bancaria específica para cobros/ pagos del alquiler.

• Consulta deducciones/autonomías y cambios anuales en IRPF; la normativa sobre reducciones estatales se ha ido modificando y no siempre se aplica a alquiler por habitaciones.

Checklist rápido:

• Carpeta digital con contrato, anexos, recibos y fianza.

• Hoja de liquidación mensual (ingresos – gastos).

• Revisión anual con asesoría fiscal.

Antes de publicar:

• Define perfil y requisitos (objetivos y no discriminatorios).

• Prepara fotos claras y plano simple de la habitación.

• Redacta contrato de habitación + anexos (normas, inventario, protocolo).

• Abre cuenta/iban exclusiva de cobros y establece el sistema de pagos.

Proceso de selección:

• Solicita documentación mínima (identidad + ingresos).

• Entrevista breve (hábitos, horarios, visitas, expectativas).

• Verifica referencias.

• Preaprobación → envío de contrato → firma y fianza.

Entrada del inquilino:

• Acta de entrega (llaves, wifi, contadores si aplica).

• Inventario con fotos y checklist de limpieza.

• Explica canales de incidencias y reglas clave.

• Depósito de la fianza en tu CCAA si procede y guarda el resguardo.

Durante la estancia:

• Cobro mensual trazable y registro.

• Seguimiento de convivencia (mensaje mensual).

• Resolución de incidencias según protocolo.

Salida:

• Acta de devolución con inspección.

• Liquidación final (consumos/deterioros justificados).

• Devolución de fianza en plazo (o retención motivada).

Preguntas frecuentes rápidas:

• ¿Puedo prohibir visitas? Puedes regularlas (horarios, aviso, no pernocta sin consentimiento), pero evita prohibiciones absolutas desproporcionadas.

• ¿Puedo subir el precio en mitad del contrato? No; respeta lo firmado y los límites legales/contractuales.

• ¿Hace falta certificado energético? El CEE es obligatorio para viviendas en alquiler; en alquiler por habitación no siempre se exige al no ser unidad independiente, pero consulta tu CCAA y asegúrate de informar con transparencia (buena práctica). (Comprueba normativa autonómica vigente.)

• ¿Y si no paga? Aplica el protocolo: aviso, requerimiento fehaciente, resolución según contrato y liquidación final. Documenta todo.

Conclusión

Alquilar una habitación de forma segura exige anuncios sin sesgos, protección de datos, contratos específicos, inventarios, fianza bien gestionada, pagos trazables, protocolos claros y orden fiscal. En un mercado presionado por precios y normativa cambiante, estandarizar estos pasos reduce al mínimo los riesgos y maximiza tu rentabilidad con tranquilidad. Para no reinventar la rueda, utiliza plantillas y checklists y revisa anualmente la normativa nacional y autonómica.

Referencias clave

• Evolución de precios del alquiler (2025): datos de portal inmobiliario con series mensuales.

• Ley de Vivienda 12/2023 (resumen oficial): medidas, zonas tensionadas e índice de referencia.

• No discriminación en vivienda (Ley 15/2022): marco legal de igualdad de trato y no discriminación.

• Fianza en arrendamientos urbanos (LAU, art. 36): depósito y devolución.

• Depósito de fianza en Cataluña (INCASÒL): obligación y trámites.

• RGPD (art. 5, minimización de datos): base para pedir solo lo necesario y proteger la información.