Introducción

Alquilar una habitación de tu vivienda puede parecer una fuente de ingresos sencilla, pero fiscalmente tiene implicaciones importantes.

La normativa española define claramente cuándo y cómo hay que declarar esos ingresos, qué gastos se pueden restar, qué reducciones se pueden aplicar y bajo qué condiciones. En este artículo repasaremos, actualizado a 2025, cómo tributan esos ingresos, qué deducibles puedes usar, cuáles son los requisitos, y ejemplos prácticos para que hagas tu declaración sin sorpresas.

Marco legal y definición

• Los ingresos derivados del alquiler de una habitación se consideran rendimientos del capital inmobiliario, siempre que se cumplan ciertas condiciones, entre ellas que la habitación esté alquilada como parte de tu vivienda habitual, de forma permanente u ordinaria.

• La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) debe regir al contrato si es alquiler para uso de vivienda, no si es un arrendamiento de temporada, turístico u otra modalidad distinta.

• En la consulta vinculante V0412/2025 la Dirección General de Tributos ha confirmado que alquilar una habitación de la vivienda habitual sí permite acogerse a la reducción del 50 % del rendimiento neto, siempre que se cumplan los requisitos.

Qué ingresos hay que declarar

Al alquilar una habitación, debes declarar:

• Todas las rentas o cuotas mensuales que recibas del inquilino.

• Cualquier otro ingreso adicional que derive del uso de esa habitación, como si se paga una parte de los suministros incluidos, servicios extras, o pagos por uso especial.

Qué gastos puedes deducir (los deducibles)

Para calcular el rendimiento neto (ingresos menos gastos) estos son los gastos que la normativa permite deducir, proporcionalmente según la parte alquilada (si no alquilas toda la vivienda, sino sólo una habitación o varias):

• IBI, tasas como basura, en aquellos municipios que lo cobren. (solo la parte proporcional de la vivienda alquilada (por ejemplo, si la habitación ocupa el 30 % de los metros útiles, ese porcentaje de esos impuestos).

• Intereses de hipoteca: Si la vivienda está hipotecada, los intereses del préstamo. Igual proporcionalidad; solo los intereses, no el capital amortizado en sí como gasto corriente.

• Gastos de comunidad de propietarios: Cuotas, mantenimiento de zonas comunes. Proporcionalidad según la parte alquilada.

• Seguros: Seguro de vivienda, seguro de impago de alquiler, etc. Siempre que sean reales, reflejados en facturas o pólizas, y aplicables al inmueble alquilado parcial o completamente.

• Conservación y reparaciones: Pintura, fontanería, arreglos menores necesarios, mantenimiento general. No incluyen mejoras; las mejoras deben amortizarse. Proporcionalidad necesaria.

• Amortización: Valor de adquisición o del valor catastral del inmueble, terrenos excluidos. Suele aplicarse un porcentaje anual, proporcional al porcentaje del inmueble alquilado.

• Suministros: Agua, luz, gas, calefacción, etc., si los paga el propietario. Otra vez, solo la parte imputable; si el inquilino paga algún suministro directamente, ese importe no es deducible para el propietario.

• Otros costes: Publicidad para encontrar inquilino, gastos de agencia, administración, limpieza, tasas municipales, defensa jurídica (si hay litigios). Deben estar documentados, justificados y corresponder al uso del inmueble alquilado.

Reducciones fiscales aplicables

Además de deducir los gastos anteriores, hay reducciones sobre el rendimiento neto aplicable, que son un beneficio adicional. En 2025 estas reducciones varían según las circunstancias del arrendador, de la vivienda y de los inquilinos.

• La reducción estándar es del 50 % del rendimiento neto positivo, para alquileres de habitaciones siempre que sean para vivienda habitual del inquilino, contrato regido por LAU, uso permanente y ordinario.

• En zonas tensionadas y bajo condiciones adicionales, la reducción puede subir hasta 90 %, si se cumple por ejemplo que el arrendador rebaja al menos un 5 % el precio respecto al contrato anterior.

• Hay situaciones intermedias:

  • Reducción del 70 % si se alquila a jóvenes (18-35 años) en zonas tensionadas, o si la vivienda es destinada al alquiler social a través de entidades sin ánimo de lucro o administrativas.

  • Reducción del 60 % cuando la vivienda haya sido objeto de rehabilitación en los dos años previos al contrato.

• Si no se cumplen estos requisitos, la reducción del 50 % es la que aplica en la mayoría de casos.

Requisitos para optar a la reducción

Para que Hacienda permita aplicar estas reducciones y deducibles:

• El arrendamiento debe establecer que la habitación sea uso de vivienda habitual del arrendatario. No basta con alquileres turísticos, temporales, días sueltos, etc.

• Tener contrato escrito (bajo los requisitos de la LAU).

• Empadronamiento del inquilino muchas veces sirve como prueba de residencia habitual. También pueden servir recibos de suministros a su nombre, transferencias bancarias del pago del alquiler, etc.

• Declarar todos los ingresos derivados del alquiler. No se pueden ocultar ingresos o partidas.

• Los gastos deducibles deben estar soportados con documentos (facturas, recibos, pólizas) y corresponderse con el inmueble alquilado.

Cómo calcular lo que pagarás a Hacienda: ejemplo práctico

Supongamos que alquilas una habitación en tu vivienda habitual, con estas condiciones:

• Alquiler mensual: 300 €/mes ⇒ ingresos anuales de 3.600 €

• Gasto anual total de la vivienda (IBI, comunidad, suministros, reparaciones, seguro, intereses) 2.400 €

• La habitación ocupa el 25 % de los metros útiles de la vivienda (y proporcionalmente, los gastos)

Cálculo:

• Ingresos brutos = 3.600 €

• Gastos deducibles proporcionales = 2.400 × 25 % = 600 €

• Rendimiento neto = 3.600 − 600 = 3.000 €

• Aplicar la reducción del 50 % → lo que finalmente tributa = 1.500 €

Sobre ese rendimiento neto reducido se aplican los tipos de IRPF correspondientes, que dependen de tu base imponible general.

Si estuvieras en una zona tensionada y cumplieras los requisitos para aplicar reducción del 90 %, el rendimiento que tributarías sería:

• Rendimiento neto: 3.000 €

• Rendimiento tras reducción del 90 %: tributas solo sobre 300 €

Especialidades: alquiler parcial vs alquiler completo

Cuando alquilas solo una parte de tu vivienda (una habitación), algunas cuestiones adicionales a tener en cuenta:

• Los gastos deben prorratearse según la proporción de la vivienda alquilada (metros útiles, número de habitaciones, etc.). No todos los gastos aplican al 100 %.

• Si algunos suministros están incluidos en la renta mensual, la parte de esos suministros pagados por ti como propietario se puede deducir proporcionalmente.

• Si alquilas varias habitaciones, se suman todos los ingresos pero también la parte proporcional de los gastos para calcular el conjunto.

Lo que NO es deducible o en qué casos puedes perder la deducción:

Para evitar problemas con Hacienda, evita estas prácticas o situaciones:

• Alquileres de temporada, turísticos, por días o que no supongan residencia habitual del inquilino suelen quedar fuera de las reducciones.

• Contratos verbales que no permitan demostrar condiciones como duración, uso habitual, etc.

• No conservar facturas, justificantes o no poder probar la proporcionalidad de los gastos.

• Ocultar ingresos: todos los pagos recibidos que tengan relación con el uso/disfrute de la habitación deben declararse.

• No respetar los requisitos específicos para reducción del 90 % (por ejemplo en zonas tensionadas, bajada del alquiler, etc.).

Cambios recientes y novedades en este año 2025:

• Confirmación por la DGT mediante la consulta vinculante V0412/2025 de que los ingresos por alquilar habitaciones cumplen los mismos requisitos para la reducción del 50 % que los alquileres completos, siempre que sean vivienda habitual del inquilino.

• Refuerzo del régimen de reducciones en zonas tensionadas, con condiciones más exigentes para aplicar el porcentaje mayor de reducción, como rebaja del precio respecto al contrato anterior.

• Mayor supervisión de la Agencia Tributaria sobre comprobatibilidad de los requisitos: contrato formal, empadronamiento, justificantes, etc.

Paso a paso para hacerlo bien en tu declaración

• Verifica que el alquiler cumple los requisitos de vivienda habitual y contrato bajo LAU.

• Recoge todas las pruebas: contrato firmado, recibos, empadronamiento del inquilino si lo tiene, justificantes de pago del alquiler (transfers bancarias, etc.).

• Calcula todos tus ingresos por la habitación/alquiler(es).

• Identifica los gastos deducibles correspondientes, y prorratéalos si solo alquilas una parte de la vivienda.

• Calcula rendimiento neto = ingresos − gastos.

• Aplica la reducción que te corresponda (50 %, o 60 %, 70 % o hasta 90 % si cumples condiciones y estás en zona tensionada).

• Declara ese rendimiento neto reducido en la casilla de Rendimientos del capital inmobiliario de tu declaración de la renta.

• Guarda toda la documentación durante al menos los plazos exigidos (normalmente 4 años) para posibles requerimientos de Hacienda.

Ejemplos reales

• Si alquilas una habitación por 400 €/mes = 4.800 €/año, gastos proporcionales deducibles 1.200 € → rendimiento neto 3.600 €. Aplicando reducción del 50 %, tributas sobre 1.800 €.

• Si en zona tensionada y bajas el precio un 5 % respecto al anterior, podrías aplicar reducción del 90 %: tributarías solo sobre 360 €.

Conclusión

Alquilar una habitación puede ser una buena forma de generar ingresos extras, pero no conviene hacerlo sin conocer bien cómo tributan esos ingresos. En 2025, la normativa lo deja bastante claro: si se cumplen los requisitos (vivienda habitual del inquilino, contrato bajo LAU, pruebas documentales), puedes no solo restar muchos gastos legales, sino también aplicar reducciones que disminuyen mucho lo que finalmente tributes.

Si estás en esa situación, nuestra recomendación es que te asegures de tener todo documentado, calcules bien la proporcionalidad de los gastos, y revises si tu vivienda está en zona tensionada para aprovechar la reducción máxima que te toque.